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          物業經理必須具備的專業 租賃實例分享:會出問題的承租廠商98年當我剛承接這個租賃合約時，一看這個租賃合約，就知道這一定會出問題，結果就真的出問題。 看一份租賃合約要先明確知道以下幾個事項: 1. 出租人出租的目的。 2. 承租人可運用的違約空間。 3. 懲罰金多少與如何起算。 4. 違約事宜界定與解約程序。 如果可以預測到可能會出現問題，接下來 土地買賣就要準備好幾個動作: 1. 準備存證信函。 2. 執行保存程序。 3. 準備進行訴訟。 4. 申請強制執行。 5. 針對假債權再次訴訟，進行虛偽債權訴訟。 6. 再次申請強制執行。 其實在建立合約之前，承租人的信用調查非常重要，通常我個人最常做的動?小額信貸@是: 1. 花500元請承租人授權到國稅局申請財產清冊。 2. 上網到司法院按立資料庫找承租人過去與現在進行的官司。 接著我們就按照這樣的處理程序來思考為何這個租賃合約一定會出問題，與出了問題我如何運作(包括把對方的大客車強制執行賣掉)。 先來講出租人出租的目的: 出租人的原目的是以停車場稅 591率課徵地價稅。 先來講這個目的為何不能實現? 1. 因為對方是客運業者，根本申請不到停車場登記證。 2. 因為對方有幾個官司正在打，都是違約改變土地使用用途的官司。 3. 因為對方沒有任何不動產，150台營業大客車都有設定高額抵押(舊車只值100萬，抵押金額為1200萬，抵押權人都是公司董事)。 接著來講承租人的目?術後面膜? 1. 利用低租金用途來違約經營高租金用途。地主對一塊地，空地有空地的價格，蓋建物不同用途有不同的租金金額，建造坪數不同也有不同的租金價格。這個客運業者利用空地停大客車的假相，使地主用停車場的價格租給他。問題是地主專業租賃的能力不夠，根本不知道這個合約前提，客運業主取得停車場登記證是不可能的。最可怕的地方是地價稅是事後核定，還可以追繳前三年的缺 裝潢繳金額與罰金，遲繳還會利息加倍。害本公司被罰了300多萬。 2. 利用這塊地來複合經營客運轉運站，並取得客運路線的經營權。 3. 利用停車用途的契約文字來曲解出租人節稅金額減免目的。地主如果可以不多繳地價稅相當於節省出租金額，節省地價稅比停車場登記證租金多出好幾倍。 4. 充分利用打官司免費的沉沒成本(有專門的法務人員閒著也是閒著)，萬一承租人打官司輸了，也 買屋無動產與不動產可供執行。 整個租賃契約感覺上就像是完美騙局。 後來真的出現問題。國稅局地價稅單與罰款寄來了。 唯一沒有意料到的是: 1. 兩場國會議員的關心或者是選民服務。 2. 可能的媒體曝光會對公司產生傷害。 這時承租人主張: 1. 納地價稅是國民應盡的義務。 2. 簽約十年給我們公司多少錢。 我在議員選民服務的主張: 1. 商務中心 有這個租賃合約本公司淨損失200多萬(每年租金減去增加的地價稅)，好在本公司在2年內解約。 2. 以當地行情這地區正常可以租1000元/每坪，被對方欺騙可以停車場節稅以約不到兩百分之一價錢出租出去，租兩年我就罰500多萬，租十年我公司不就倒了。 3. 如果你覺得500多萬的罰款，如果以毛利率2%算，相當我們公司要做到2500萬的業績才拿得回來，而且對方有多個類似的官司都在進行，如果算詐欺的話，對方還是常業犯。 4. 關鍵字行銷 這麼大的一家客運公司，六個帳戶的戶頭加起來不到1200元，沒有不動產，每個動產都有8倍以上抵押，如果算欺騙的話，對方也是惡意犯。 這個時候，雄辯的口才真的可以把議員拉到我們這一邊，結果媒體才沒有進來採訪與報導。 接著開始進行保全程序與訴訟程序。 資料準備齊全對訴訟是非常有幫助的。 接著訴訟三審確定( 歷經三年多)。 進行強制執行過程中拖了好幾輛大客車準備拍賣，很多媒體車也都來採訪，為避免公司曝光 酒店工作，我也只好躲在大型拖吊車裡面。 最後公司考量到對方150輛大客車有150個家庭需要維生，打成呆帳。 由這個過程我們可以知道專業的物業管理經理需具備幾項能力: 1. 過濾承租客的能力。 2. 了解租賃契約的結構與設定必要條款。 3. 了解法律程序與法律文書的製作。 4. 協商與仲裁的能力。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 小額信貸  .