房地產調控走在成功還是失敗的路上? 這種“跑偏”體現在,中國政府依然將遏制房價過快上漲的希望寄托在抑制需求上。從2010年初以來,從限貸到限購,抑制需求的行政調控手段層層加碼,而土地供給卻依然是謎團一片。2011年1月26日,中國國務院出台的新一輪房地產調控措施(新國八條)更是對需求“大開殺戒”。而1月27日,重慶和上海啟動的房產稅試點方案,由於基本對存量房網開一面,主要將新購住房納入征收范圍,也可看做是不恰當地瞄準需求的短視之舉。新國八條的四大要點此次國務院新調控措施要點在於:1、二套房首付比例從不低於50%提高到不低於60%;2、個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征收營業稅。此前,對於轉讓不足5年的普通住房按差額征收;3、各直轄市、計劃單?居酒屋C市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,本地戶籍家庭最多只能有兩套房;非本地戶籍家庭最多只能有一套房,而且如果不能提供一定年限的社保和納稅証明,不能購房。目前已經出台各種“限購令”的城市有30多個,未來會進一步蔓延;4、各城市人民政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於一季度向社會公布。綜合2010年出台的各種措施,目前首套房首付比例為30%(使用公積金貸款購買90平米以下首套房比例為20%),二套房首付比例為60%,三套房及以上不僅停止貸款,而且還要求各大城市禁止購三套及以上住房。在稅收方面,契稅、個人所得稅和營業稅等也基本取消了優惠措施。有意思的是,新國八條中並沒有涉 酒店經紀及房產稅的字眼,但僅隔一日,重慶和上海就宣布啟動房產稅試點,讓市場懸著的心只放下了24小時。土地供給數據迷霧重重通過行政手段限貸和限購,尋租空間很大、監管成本很高,盡管也會抑制一部分需求,但隨著限制政策的不斷升級,短期也加劇了市場的波動,比如突擊購房行為。從國家統計局公布的數據來看,2010年中以來,盡管房屋銷售價格指數同比增幅出現了回落,但環比增幅回落不大,2010年底還出現了一定的反彈。客觀地說,調控效果非常一般。除了通過行政手段抑制需求力有不逮,問題還在於政府依然忽視了從供給方面解決問題。國土資源部部長徐紹史1月7日表示,全國30個省(區、市)城市住房供地計劃近270萬畝,比2009年實際供 東森房屋應增加約80%。“三類住房”(保障房、棚改房和中小套型普通商品房)用地量佔計劃供應總量的77%。如果單獨看這幾個數據的確很振奮人心,但是國土資源部似乎玩了文字遊戲。這裡面的問題有兩個:一是徐紹史部長披露的只是2010年計劃的數據,而不是實際的數據。按照國土資源部2010年住房供地計劃公告,住房用地分為保障房、棚改房、中小套型普通商品房商品房和大戶高檔房用地,2010年住房用地計劃供應18.5萬公頃。這與徐紹史部長說的18萬公頃的數字接近。二是,如果只是計劃數據,“比2009年實際供應增加約80%”這一表述令人費解,因為按照上述關於住房用地的分類,2009年住房用地為7.65萬公頃,2010年住房供地計劃應該比2009年實際供應增加135%,而不是約80%。 室內裝潢問題出在哪裡?查閱2009年全國土地供應數據可以發現,房地產開發用地裡面包括商業服務業用地和住宅用地,而2010年國土資源供地計劃公告裡所說的“住房用地”其實就是“住宅用地”,但在計算同比數據時,國土資源部卻將2010年住房供地計劃數據與2009年房地產開發用地數據相比(2009年房地產開發用地合計10.28萬公頃),從而得出了同比增加約80%的錯誤結論。這種低級失誤體現了什麼呢?如果2010年住房用地或住宅用地確實要計劃供應18萬公頃,只是計算同比數據時找錯了分母,那自然是皆大歡喜。但如果國土資源部把分子偷天換日,把2010年18萬公頃的計劃住房用地視作還包含了商業服務業用地的房地產開發用地,一個合理的猜測是,國土資源部可能無法實現2010年18萬公頃的住房?帛琉悁a或住宅供地計劃,所以不得不變換概念混淆視聽。重慶和上海的“假房產稅”從稅收層面來看,如果需求更多地通過行政手段抑制,而土地供給又三心二意,在供不應求的背景下,加重交易環節的稅負(比如取消契稅和營業稅的優惠),稅收負擔會大部分落在買家的身上,從而鼓勵一輪又一輪的擊鼓傳花遊戲,而且不會降低實際房價。因此,此次新國八條對於營業稅的新規是值得商榷的。另外,從重慶和上海推出的房產稅方案來看,暫時都還不是真正的房產稅,如果指望它來遏制房價過快上漲,可能是事與願違。當然,這也不是重慶和上海的初衷,它們的首要目的都是“調節居民收入分配”。首先,房產稅的計稅依據應該是定期評估的市場價,而不是一次性的實際交易價,但重慶和上海都暫時選擇了房產交易價(上海 信用貸款還打了七折)。重慶方面表示“條件成熟時,以房產評估值作為計稅依據”,但同時又表示(存量和增量)獨棟商品住宅和(增量)高檔住房一經納入應稅范圍,如無新的規定,其計稅交易價和適用的稅率均不再變動,這基本還是沿襲了“老房產稅”按房屋余值計稅的征收思路。上海方面的表態相對積極一些,“計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值,評估值按規定周期進行重估”,但“試點初期,暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據”。因此,未來如果房產市場價不斷在上漲,而房產價格評估工作開展的卻不順利,它們征收的房產稅將打很多折扣。其次,在市場普遍認為空置率較高的背景下,房產稅的一個重要作用在於加大持有環節的成本,從而增加二手房的供應以起到遏制房價的作用。但目前來看,上海是對本 褐藻醣膠地居民家庭新購二套房和非本地居民家庭新購房征稅;重慶主要對個人新購的高檔房和“三無人員”(無戶籍、無企業、無工作)新購的二套房征稅,只對個人擁有的獨棟商品住宅這一存量房征稅。這意味著兩地的房產稅方案,基本沒有加重存量房(特別是一人持有的多套存量房)的保有成本,這會導致二手房供應日趨緊張,因為如果不賣並不增加持有成本,而如果賣掉了,在限購令和房產稅的雙重夾擊下,就很難再買回來了。這不僅不會平抑二手房價,反而可能會推高二手房價。最後,房產稅作為一種財產稅,如果要抑制房價,還要考慮到一般均衡的因素。比如,如果只針對高檔房征稅,那麼資金就會流向中低檔房;如果只是重慶和上海征稅,炒作資金就會流向其他城市,從而被動推高其他地方或其他檔次商品房的價格,因此,只有全面開征房產稅才有可 濾桶能對整體房價產生抑制作用。當然,上述的討論是建立在土地使用權的長期化以及整合現有交易環節稅負的前提下的,如果這兩個前提沒有解決(重慶和上海之所以對存量房網開一面也可能基於這個考慮),並不具備全面開征房產稅的條件。而個別城市針對個別新購房產征收的“假房產稅”,只能被認為是一種權宜之計,或許可以調節收入分配,但副作用是變相推高未納入征稅范圍內房產的價格。供給、供給還是供給短期來看,貿易順差和銀行信貸依然在膨脹,投資渠道依然狹窄,想要抑制房地產投資或投機需求十分困難,遏制房價過快上漲的核心措施依然是供給、供給還是供給。特別是保障房用地的供給,如果保障房工作做好了,房價的過快上漲也就不會引起民怨。這就相當於地鐵和公交車一路暢通了,指責交通擁堵的人自然就會少了。長期來看,利率市場化、人民幣升值和全面開征?591赲ㄤ|,在宏觀上會起到抑制房價過快上漲的作用。值得一提的是,人民幣升值對房地產市場的影響並非市場想當然的那麼積極,超發的貨幣已經在房地產市場上堆積過高,一旦人民幣繼續升值,中國的房價在全球將繼續失去競爭力,房價下行初期還將伴隨著嚴重的通脹。這一切都是貨幣的禍害。因此,加大房屋供給稀釋貨幣也變得十分必要,畢竟中國的城市化率還不到50%,還有大量的潛在需求等待滿足。當然,住房需求要隨著居民收入的增長一步一步滿足,步子邁得太大,房價居高不下,容易適得其反。就如同“龜兔賽跑”中的兔子,也許它也不願意中途睡覺,只是太累了;也許它不是睡著了,而是迷路了。(本文作者崔宇是《華爾街日報》中文網專欄撰稿人。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 裝潢  .
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